МЕТОДИКА ПЛАНИРОВАНИЯ РЕМОНТОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

УДК 347.214.2

doi 10.24411/2221-0458-2020-10034

МЕТОДИКА ПЛАНИРОВАНИЯ РЕМОНТОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Куулар Ч.Ш.

Тувинский государственный университет, г. Кызыл

METHODS OF PLANNING THE REPAIRS OF BUILDINGS

Ch.Sh. Kuular Tuvan State University, Kyzyl

В статье рассматриваются вопросы, связанные с планированием капитального ремонта зданий, сооружений и инженерных систем, методы планирования ремонтных работ жилого фонда, основанных на сроках службы конструктивных элементов зданий, сооружений и инженерного оборудования. При планировании ремонтных работ учитываются группы капитальности зданий и сооружений; структура ремонтного цикла; срок службы отдельных узлов, деталей агрегата; наработка агрегата в часах. Внедрение системы планово-предупредительных ремонтов, позволяет контролировать состояние конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также характеризуется повышением качества своевременных ремонтов с наименьшими затратами. Планово-предупредительные ремонтные работы позволяют прогнозировать физический износ жилого фонда и на основе этого прогноза составлять оптимальный план ремонтно -восстановительных работ. Сроки ремонтов не дифференцированы по разнообразным вариантам сооружений, срокам их службы. Кроме того климатические и другие условия влияют на сроки выполнения ремонтных работ, вследствие чего они являются усредненными.

The article deals with the issues related to planning of the repair of buildings, constructions and engineering systems; planning methods of housing stock repair works based on period of building service, constructions and engineering facilities. Planning the repair works in buildings and constructions; structure of repair cycle; service period of units and their parts; units operating time in hours were taken into consideration. The implantation of scheduled repair system allows to control the shape of constructive elements and engineering facilities. Also, it allows to stake out

the quality improvement of well-timed repairs with less cost. Scheduled repair works permit to predict physical deterioration of housing stock and according to the prediction it helps to make an optimal plan of repair and restoration works. Repair period is not differentiated to the different options of buildings by constructive decisions. Moreover, climate and other conditions affect to the schedule of repair work.

Метод календарного планирования ремонта жилых зданий основан на структурном анализе передовых способов технической эксплуатации. Период технической эксплуатации недвижимости позволяет анализировать и выявить состав основных работ по планированию ремонта. Надежность работы конструкций и инженерных систем, а также полноту выполнения всего комплекса ремонтных работ определяет уровень эксплуатации.

При эксплуатации зданий и сооружений руководствуются системами планово-предупредительных ремонтов (ППР) зданий жилого, общественного, производственного назначения [1, с. 43]. Для упорядочения осмотров и ремонтов объектов недвижимости внедрение этих систем имеет важное значения. Сроки ремонтов не дифференцированы к разнообразным вариантам сооружений по конструктивным решениям сроками их службы. Кроме того климатические и другие условия влияют на сроки выполнения ремонтных работ, вследствие

чего они являются усредненными. Структура планово-предупредительных ремонтов (рис 1), система планово-предупредительного ремонта включает: техническое обслуживание (ТО); текущий ремонт (Т); капитальный ремонт (К).

По результатам плановых общих технических осмотров жилых зданий определяется потребность в текущем ремонте жилищного фонда,

устанавливается или уточняется его объем. На практике во многих случаях сроки ремонтов устанавливаются по

фактическому состоянию конструкций и сооружений.

В структуре планирования ремонтов (рис 2) есть пять подсистем: система оборудования; система запчастей; система расходов по зарплате; система планирования работ; система затрат. Система планирования ремонтных работ в первую очередь включает задачи планирования, которыми нужно

руководствоваться. Если не будет плана, неизбежны незапланированные затраты.

Рис 1. Структура ППР

Рис 2. Структура планирование ремонтов

Помимо общих осмотров есть сезонные обследования зданий по данным, которые определяют место и объем ремонтных работ. Планирование ремонтных работ начинается с составления дефектного акта, в котором дается перечень и объемы работ, после этого составляется план-ведомость. В плане -ведомости перечисляют виды работ, их объем, сметную стоимость. Необходимые материалы и рабочая сила берутся согласно справочникам на ремонтные работы.

Ремонтные работы, как правило, малообъемные и рассредоточены, что является особенностью производства ремонтных работ. Для учета этого обстоятельства на этапе планирования ремонта составляется схема

последовательности выполнения

наружных и внутренних работ, а также определяется количество рабочей силы. Рабочая бригада формируется исходя из заданного срока проведения ремонта, иногда из определенного числа рабочих. Например, трудоемкость наружных работ

по плану-ведомости ремонта данного задания составляет 630 чел-ч, срок выполнения работ установлен в 10 дней при продолжительности рабочего дня в 8 ч. Численность бригады для этого вида работ определяется по формуле (1)

= 8 чел (1)

нар ШчыиЯч

Если в состав наружных работ входят разные их виды, например ремонт кровли и

водостоков, штукатурки фасада, то бригада может быть разделена на звенья, численность которых определяется также из трудоемкости. В итоге проведения указанных расчетов по всем видам работ выявляется состав бригад и звеньев.

Рассмотрим пример практической оценки жилого здания, расположенного в г. Кызыл по ул. Лопсанчапа 16 (Рис. 3).

Рисунок 3. Жилой деревянный многоквартирный дом на ул. О. Лопсанчапа 16.

В результате оценки получены Данный пример взят из массовой оценки значения 8-ми показателей, характери- жилых объектов г. Кызыл. зующих данное жилое здание (таблица 1).

Таблица 1.

Показатели жилого дома по ул. О. Лопсанчапа, 16_

№ гр. Показатели баллы

показатель

Представленные выше

характеристики критериев нельзя считать исчерпывающими; общий реестр

критериев также можно расширять и сужать. Мы остановились на некотором компромиссе и поэтому считаем представленный перечень отдельных показателей вполне информативным.

Экспертная оценка значимостей показателей состояния жилых зданий. Количественная оценка для каждого дома аналогичных показателей будет

отличаться, то есть она будет отражать индивидуальные свойства множества недвижимых объектов.

Однако, для того чтобы определить окончательные рейтинги множества объектов необходимо учесть значимость каждого показателя в этой системе оценок. Для этого использована методика стохастической квалиметрии [2, 3, 4].

Рассматриваемая методика позволяет формировать адресную программу из объектов, имеющих наивысший рейтинг. По скорости исполнения предлагаемую методику можно назвать экспресс оценкой состояния жилых зданий. Полноценная оценка всех объектов включенных в адресную программу осуществляется с целью формирования проектной документации на капитальный ремонт в соответствии с нормативами [5,6]. И после разработки организационно-технологической документации на каждый объект определяется оптимальная очередь по капитальному их ремонту в соответствие с методикой и алгоритмом, описанными в работах [7,8,9].

Таким образом, при формировании адресной программы и оптимизации очередности капитального ремонта можно по данной методике провести экспертную экспресс оценку значимостей показателей состояния жилых зданий.

Рассмотрим графический метод определения периодичности и объема ремонтных работ на инженерном оборудовании по номограмме (см. ниже). Исходными данными для определения срока ремонтных работ служат: заданная заводом-изготовителем структура

ремонтного цикла данного агрегата и номограмма; сроки службы отдельных узлов агрегата; наработка агрегата до момента планирования ремонта.

Принцип построения номограммы состоит в том, что межремонтный период Тм Тпр+Тпл, где Тпр — наработка в часах в период, предшествующий планированию;

Тпл - наработка в часах в планируемый период.

Отложив на осях ТприТпл(см. ниже график) значение межремонтного периода, получаем линию АВ, как геометрическое место при любых значениях Тпр + Тпл= Тм;

Для определения периодичности и вида ремонта оборудования при заданной структуре ремонтного цикла и наработке в часах до начала планирования и в ГРАФИК

планируемый период. Известна наработка агрегата до момента планирования - 250 ч и планируемая наработка на следующий год - 750 ч.

НОМОГРАММА

УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ

Т1И Т2 - текущий ремонт; С - средний ремонт;

К - капитальный ремонт

Известны сроки службы узлов агрегата. Определить периодичность ремонта агрегата в течение предстоящего года. Решение показано на номограмме

ниже: линия ОД пересекла два текущих ремонта Т2 и Т1 и один средний ремонт С [1].

Библиографический список

аддитивных показателей качества

календарных планов строительства / С. А. Болотин, А. Х. Дадар. - Текст : непосредственный // Известия вузов. Строительство. - 2020. - № 2. - С. 29-33.

References

planov stroitel&stva [Determination of the error of the qualimetric assessment of the weights of additive quality indicators of construction schedules]. Izvestija vuzov. Stroitel&stvo. 2020, no. 2, p. 29-33. (In Russian)

Куулар Чинчи Шаалыовна - старший преподаватель кафедры «Городское хозяйство», Тувинский государственный университет, г. Кызыл, е-mail.ru: churu66@mail.ru Chinchi Sh. Kuular - Senior Lecturer at the Department of Urban Economy, Tuvan State University, Kyzyl, e-mail.ru: churu66@mail.ru

Статья поступила в редакцию 25.05.2020