Спросить
Войти
УДК 336.71
РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА КАК МЕХАНИЗМА СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Д.М. Магомедов
Аннотация. В данной статье описывается роль ипотеки в развитии рынка недвижимости и предлагаются меры по рационализации механизма ипотечного кредитования: получение финансовых ресурсов, совершенствование процесса ипотечного кредитования и регулирование организационно-правовых аспектов развития недвижимости. В статье приведены методические рекомендации по совершенствованию системы ипотечного кредитования жилья в Республике Дагестан. Предложенные методические рекомендации позволят увеличить объемы жилищного строительства, повысить доступность и качество строящегося жилья и внедрить в действие новые эффективные механизмы жилищного финансирования с учетом специфики развития отдельных регионов. Актуальность исследования основана на том факте, что существует острая необходимость в более глубоком изучении процесса ипотечного кредитования финансовыми учреждениями и рационализации их механизма в контексте возросшего спроса населения на данный вид банковских услуг. Результаты исследования могут быть использованы для разработки жилищной политики на макро- и мезоэкономическом уровне управления рынком недвижимости.
DEVELOPMENT OF THE MORTGAGE MARKET AS A MECHANISM FOR IMPROVING THE REAL ESTATE MARKET
D.M. Magomedov
Abstract. This article describes the role of mortgages in the development of the real estate market and proposes measures to rationalize the mechanism of mortgage credit: obtaining finance, improving the procedure for mortgage credit and regulating the organizational and legal aspects of the development of the housing market real estate market and mortgages. The article provides methodological recommendations for improving the mortgage credit system for housing in the Republic of Dagestan. The proposed methodological recommendations will increase the volume of housing construction, improve the availability and quality of housing under construction, and implement new effective housing finance mechanisms, taking into account the specific development of each region. The relevance of the study is based on the fact that there is an urgent need for a more in-depth study of the process of mortgage credit by financial and credit
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
institutions and the rationalization of their mechanism in the context of increased demand of the population for this type of banking services. The results of the study can be used to design housing policies at the macro and meso-economic level of real estate market management.
В современной России под системой ипотечного кредитования понимается сеть организаций и набор лучших практик и механизмов, обеспечивающих эффективное ипотечное кредитование жилья. Эффективность системы во многом зависит от уровня развития инфраструктуры, в том числе от регистрации оборота недвижимости, системы профессиональной оценки недвижимости, страховых компаний и организаций, действующих на вторичном ипотечном рынке и др. [4, с. 115-120].
Чтобы создать интегрированную систему рынка ипотечного жилищного кредитования, ориентируясь в первую очередь на использование традиционных механизмов финансирования, необходимо внедрить новые эффективные модели финансирования жилья с учетом потенциала местных ресурсов и конкретного развития отдельных регионов.
Сегодня в России существует огромная потребность в улучшении условий жизни граждан. К сожалению, не все граждане могут правильно оценить свои возможности получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий. В то же время люди могут стать важным источником финансирования для строительства новых домов. Правительство приблизилось к реальным предложениям по включению определенных категорий граждан в реальный сектор экономики - жилье. Ипотека по своей экономической сущности является механизмом увеличения будущих доходов граждан. Основным условием его функционирования является гарантия долгосрочной стабильности и прогрессивного развития общества в целом.
Как уже упоминалось выше, нехватка жилья велика по всей России и будет продолжаться до 2030 г. По мнению аналитиков, граждане РФ сегодня получают 20 кв м жилья на человека. Для сравнения, в Норвегии это 74 кв м на человека, в США - 70, в Германии - 50 и в Украине - 26. Чтобы Россия достигла среднего уровня, по крайней мере в странах Восточной Европы, необходимо сдавать
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
в эксплуатацию 210 млн кв м жилья в год. Однако стратегическая программа «Развитие России до 2020 года» предусматривает только строительство 80 млн кв м в год, что крайне неадекватно [5, с. 15-10].
Долгосрочная стратегия массового жилья для всех категорий граждан в Республике Дагестан до 2020 г., региональные, федеральные и ведомственные целевые программы, направлена на решение следующих задач:
- помощь в строительстве жилья, в том числе малоэтажного строительства;
- предоставление жилья отдельным категориям граждан (молодым семьям, молодым специалистам, государственным и местным бюджетным учреждениям для образования, здравоохранения, социальной защиты, культуры и спорта, работникам государственного сектора, сотрудникам местной полиции) и привилегированным категориям граждан (сиротам); расширенные семьи, реабилитированные лица, граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, военнослужащие, люди, подвергшиеся воздействию радиации, и те, кто эмигрирует в результате чернобыльской катастрофы, перемещенные лица и граждане Крайнего Севера);
- разработка механизма льготного ипотечного кредитования;
- содействие в реализации инвестиционных проектов по комплексному развитию жилых районов;
- развитие базы строительной индустрии для решения проблем экономики, экологичности и теплоэффективности квартир с использованием современных конструкций и технологий.
Реализация поставленных задач в Республике Дагестан приведет к следующим результатам:
- увеличение доли жилых площадей, в которых проводилась реконструкция, в общей площади жилых зданий с 13,1 % в 2019 г. до 15 % в 2020 г.;
- уменьшение площади разваленного и аварийного фонда в 1,7 раза до 170 тыс. кв м в 2019 г. до 1000 тыс. кв м в 2020 г.;
- увеличение обеспеченности населения жильем на 24,73 кв м на человека в 2019 г. до 28,18 кв м на человека в 2020 г.;
- увеличение объема годового заказа на 1470,7 тыс. кв м в 2019 г. до 1620 тыс. кв м в 2020 г.
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
Для решения проблемы развития ипотечного кредитования для резидентов Республики Дагестан меры, предусмотренные в «Концепции развития системы ипотечного кредитования Российской Федерации», должны быть реализованы на местном уровне с целью создания условий для развития долгосрочного ипотечного кредитования, в том числе:
- совершенствование правовых механизмов реализации ипотечных прав;
- совершенствование правовой базы для получения долгосрочных средств в сфере ипотечного кредитования;
- создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного кредитования;
- организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования;
- развитие системы страхования рисков в сфере жилищных ипотечных кредитов.
Отметим, что наиболее важной вехой в разработке нормативно-правовой базы для ипотечного кредитования стало принятие Федерального закона от 18.02.2002 г. № 18 о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон об ипотеке (ипотека в сфере недвижимости). Этот закон окончательно устранил препятствие для свободного передвижения ипотеки. Согласно нормам этого закона, только заемщик несет ответственность по своим обязательствам перед владельцем ипотеки [6, с. 48-62].
В настоящее время план разработки нормативно-правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного кредитования в РФ, в целом выполнен, а законопроект разработан и принят. Можно предположить, что была создана необходимая нормативная база для обеспечения функционирования системы ипотечного кредитования. Однако для введения массовой ипотеки в России необходимо продолжить эту работу.
Основные направления работы в этой области включают в себя пересмотр проекта Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о развитии системы ипотечного кредитования». Законопроект был основан на практическом опыте регионов по использованию средств переселения или жилищного фонда. Отсутствие федераль<4Ь
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
ного законодательства, которое фактически защищает владение жильем при одновременном обеспечении конституционного права граждан на владение жильем, вынудило многие субъекты РФ ввести ипотечный кредит для разработки собственной правовой базы, которая позволила бы переселить бывших ипотечных кредиторов, не имеющих другого подходящего жилья, в жилищный фонд временного поселения, пока они не приобретут другие квартиры.
Основу для этих средств составляют в основном помещения, предоставляемые в общежитиях или в домах фондов или агентств, которые являются операторами региональной системы ипотечного кредитования. Помещения предоставляются на основе краткосрочных коммерческих договоров и не подлежат приватизации, обмену, бронированию и т.д.
Кроме того, приняты меры, в соответствии с которыми бывший залогодатель остается в том же жилище на условиях коммерческой аренды, так что регионы, которые фактически участвуют в ипотеке, часто не ставят вопрос о средствах для создания жилищных фондов для временного поселения. но стремятся дать им единую правовую базу.
В настоящее время Госстрой России совместно с соответствующими комитетами Государственной Думы Федерального Собрания РФ работает над поправками к закону, которые уточнят порядок и условия реализации вышеупомянутых процедур по переводу бывших залогодателей во временное жилье. В настоящее время дорабатывается проект Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» с целью уточнения порядка обращения ипотечных ценных бумаг двух типов: облигаций (ипотечные облигации) и эмиссионных ценных бумаг (ипотечные эмиссионные ценные бумаги).
Предлагается изменить и дополнить ряд правовых институтов соответствующим образом:
- исключить из расчета налогооблагаемой базы подоходного налога доходы физических лиц в виде материальных выгод от накопления процентов при использовании задолженности;
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
- вве сти метод налогообложения прибыли от операций с ипотечными ценными бумагами, обеспеченными государственными гарантиями, аналогичный тому, который предусмотрен для государственных ценных бумаг;
- отмена налога на операции с ценными бумагами в отношении номинальной стоимости выпуска долевых ипотечных ценных бумаг [9, с. 110-120].
Эти изменения улучшат организационную и финансовую систему, связанную с ипотечным кредитованием граждан, и обеспечат привлекательность специальных фондов крупных предприятий для жилищных программ, частных и институциональных инвесторов и банковского кредитования. В то же время должны быть созданы условия, предотвращающие неправильное использование бюджетных средств, вложенных в ипотечный кредит, в качестве стартового капитала.
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
Для решения жилищной проблемы в стране государство должно представить комплексный подход: с одной стороны, обеспечить необходимый объем жилья и, с другой стороны, дать возможность населению России приобретать эти квартиры по ипотечной системе. Без активной государственной поддержки невозможно будет наращивать и массово развивать систему ипотечного кредитования. Их основная задача - снизить риски для участников ипотечного рынка. Реализация будет осуществляться посредством ряда организационных мер по созданию инфраструктуры (в том числе региональной) рынка ипотеки, путем создания нормативно-правовой базы для функционирования системы ипотечного кредитования и путем предоставления финансовой поддержки в виде государственных гарантий и целевых субсидий гражданам (молодым семьям, работникам). государственный сектор, сельские жители, военные и т.д.), возвратные инвестиции, обеспечивающие развитие первичного рынка жилья.
В настоящее время существует необходимость рационализировать механизм ипотечного кредитования, постоянно увеличивать объем наличного капитала, представленного кредитами банков и других финансовых учреждений, и расширять спектр кредитования. Применение предложенных в статье мер, а именно совершенствование процесса ипотечного кредитования, получение финансов, регулирование организационно-правовых аспектов развития рынка недвижимости и ипотечного кредитования, позволит снизить кредитный риск и увеличить объем ипотечного кредитования, что, в свою очередь, приведет к дальнейшему развитию рынка недвижимости.
Библиографический список
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
№ 226-ФЗ // СПС «Гарант». URL: https://www.garant.ru/ (дата обращения: 23.09.2019).
Д.М. Магомедов
аспирант
Дагестанский государственный технический университет,
г. Махачкала
Е-mail: djami_ramazanova@mail.ru
