Спросить
Войти
Манаенков К.Л.
МЕЖДУНАРОДНАЯ ПРАКТИКА РАСЧЕТОВ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ИМПЛЕМЕНТАЦИЯ В РОССИЙСКОЙ ЮРИСДИКЦИИ
Цель: Анализ возможностей совершенствования механизмов функционирования расчетных инструментов, таких как документарный аккредитив и эскроу-счет, при покупке недвижимости (особенно зарубежной).
Методология: В данной статье автор использовал сравнительно-правовой метод исследования отечественной и зарубежной правовой доктрины и правоприменительной практики.
Результаты: Основной вывод исследования заключается в том, что российское законодательство не препятствует приобретению за границей недвижимого имущества. Законодательство стран мира способно ограничить право на приобретение имущества.
Новизна/оригинальность/ценность: Авторским вкладом в плане новизны является вывод о том, что действующая система функционирования данных инструментов не всегда соответствует современному уровню развития информационных технологий, а также накопленному опыту по их интеграции в бизнес-процессы финансовых учреждений. Статья будет интересна практикующим юристам и широкому кругу научной общественности.
Manaenkov K.L.
INTERNATIONAL PRACTICE OF SETTLEMENTS WHEN BUYING REAL ESTATE AND ITS IMPLEMENTATION IN THE RUSSIAN JURISDICTION
Purpose: The purpose of this article is to analyze the possibilities of improving the mechanisms of functioning of settlement instruments such as documentary credit and escrow account when buying real estate (especially foreign).
Methodology: In this article, the author used a comparative legal method of research of domestic and foreign legal doctrine and law enforcement practice.
Results: The main conclusion of the study is that the Russian legislation does not prevent the acquisition of real estate abroad. The legislation of the world is able to limit the right to purchase property.
Novelty/originality/value: The author&s contribution in terms of novelty is the conclusion that the current system of functioning of these tools does not always correspond to the current level of development of information technologies, as well as the accumulated experience in their integration into the business processes of financial institutions. The article will be of interest to practicing lawyers and a wide range of the scientific community.
Обзор существующих расчетных инструментов по сделкам с недвижимостью
Развитие информационных технологий позволяет говорить о приближении новой промышленной революции, итогом которой станет повышение эффективности производства за счет замены множества процессов, которые ранее могли совершаться исключительно при помощи человеческого труда.
Данные изменения повлекут за собой как положительные, так и негативные последствия. Одним из основных негативных моментов является угроза возникновения технологической безработицы по причине замены человеческого труда машинным, что может повлечь за собой социальную и политическую напряженность. В качестве решения данной проблемы можно предложить следующее: модернизировать производственные и бизнес-процессы для того, чтобы появилась возможность совмещения современных технологий и человеческого труда [3, с. 208]. В качестве конкретного примера можно привести документарные аккредитивы, о возможностях совершенствования которых пойдет речь в данной научной статье.
На сегодняшний день доля документарного аккредитива составляет около 12 % от общего числа торговых расчетов, при этом имеется тенденция к снижению на протяжении нескольких лет подряд с уступкой позиции такой форме расчетов, как платеж по открытому счету. Главная причина, в силу которой документарный аккредитив применяется реже, - его высокая стоимость, обусловленная двумя факторами [7].
Во-первых, это высокая стоимость документарного аккредитива как банковского продукта, поскольку помимо комиссионного вознаграждения банка-эмитента за открытие аккредитива каждое изменение условий аккредитива и его продление требует отдельного взимания комиссии с приказодателя либо бенефициара по аккредитиву, что отражается на конечной стоимости банковского аккредитива. В случае, если сумма сделки не превышает эквивалент 100 тыс. долларов США, расчеты по аккредитиву будут экономически невыгодны для потенциального прика-зодателя по аккредитиву.
Во-вторых, на текущий момент проблема аккредитива заключается в предоставлении в обслуживающий банк большого объема товарных и платежных документов на бумажном носителе, которые банку предстоит проверить вручную. По некоторым оценкам, 70-75 % документов по аккредитивам признаются документами с расхождениями при их первичном представлении, и для того чтобы произвести оплату поставщику, данные расхождения необходимо урегулировать. При этом при проверке документов в разных банках, участвующих в одной аккредитивной сделке, может возникнуть ситуация, когда одни и те же документы могут быть признаны надлежащим образом представленными и иметь расхождения [8].
В результате устранение расхождений приводит к дополнительным временным и ресурсным затратам, что, в свою очередь, снижает привлекательность документарного аккредитива как метода платежа для продавца. При этом, если документарный аккредитив является авизованным и подтверждённым, то в систему расчетов и документооборота добавляются авизующий и подтверждающий банки (авизующим и подтверждающим может выступать один банк), что также отражается на увеличении длительности расчетов по аккредитиву, поскольку данным банкам нужно получить и проверить комплект документов по аккредитиву, а также в случаях наличия расхождений их урегулировать. В данном случае аккредитив будет нецелесообразно применять для расчета за скоропортящиеся товары либо за иные товары, требующие скорой отгрузки.
Блокчейн и эскроу-счета
В первую очередь, необходим переход банков на полный электронный документооборот. Это позволит снизить затраты на ручной перенос в систему электронного документооборота информации с бумажного носителя и сократить сопутствующие данному процессу операционные риски. Помимо этого, необходимо наладить унифицированную и замкнутую систему, внутри которой участники аккредитивной сделки могут обмениваться документами для проведения их проверки на соответствие условиям аккредитива
и последующего обмена платежными документами. Примером такой системы может послужить уже функционирующая система TSU (trade service utility) SWIFT. В качестве альтернативного варианта возможно строительство системы на базе современной технологии Blockchain.
Блокчейн фиксирует каждый этап сделки: заявку на аккредитив, рассмотрение заявки в банке, открытие аккредитива, перевод денег на счет покрытия, получение документов о поставке, платеж продавцу, раскрытие аккредитива [6]. В результате процесс сокращается с десяти дней до четырёх часов. Также при помощи технологии блокчейн возможно совершенствование расчетов при помощи счетов эскроу [2].
В качестве примера применения эскроу-сче-тов можно привести куплю-продажу недвижимости. В таком случае покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежные средства на оплату недвижимости в банк (эскроу-агент), затем после предоставления в банк полученных и подписанных документов на объект недвижимости продавец недвижимости получит деньги в банке со счета эскроу [5].
Помимо РФ данная схема используется как в США, так и в странах Европы, при этом главное отличие в том, что на текущий момент в России счет эскроу может быть открыт исключительно в отношении денежных средств, при том что в США и странах Европы таким образом производится передача ценных бумаг, имущества и результатов интеллектуальной деятельности (например, программное обеспечение) [1, с. 37-49].
Особенности расчетов при приобретении зарубежной недвижимости
Использование недвижимости для легализации Росфинмониторинг относит к операциям с умеренным риском. Недвижимость удобно использовать для отмывания денег, поскольку издержки при ее покупке сравнительно невелики, как указал Росфинмониторинг в отчете «Национальная оценка рисков легализации преступных доходов» за 2017-2018 гг. Кроме того, ее можно купить за наличные, хотя доля таких расчетов снижается, а все операции свыше 3 млн руб. подлежат обязательному контролю Росфинмонито-ринга. Риэлторы активно информируют службу о подобных сделках, пишет Росфинмониторинг, но, как правило, в России они выступают не участником сделки, а консультантом, т. е. финансы через них не проходят. Поэтому важна вовлеченность в контроль банков и нотариусов.
Нотариусы тоже обязаны информировать Росфинмониторинг, напоминает представитель ФНП, с преступными и мошенническими схемами они сталкиваются регулярно. Предупреждать клиентов о том, что информация направлена в службу, запрещено.
Перечень оснований для подозрений широк и перечисляется в письме: попытки скрыть истинного участника сделки, уклониться от ответа на вопрос, не является ли клиент публичным должностным лицом, использование в расчетах наличных, занижение стоимости и т. д. Эти признаки давно были опубликованы в приказе Росфинмо-ниторинга. Но не все сделки с недвижимостью нужно нотариально заверять: если собственник один, то можно заключить сделку в простой письменной форме, и мошенники, как правило, используют именно ее.
Вряд ли подобные письма могут быть реальной преградой для легализации, по этим признакам можно выявить легализацию небольших сумм, а у серьезных злоумышленников есть и подконтрольные банки, и риэлторы, и нотариусы, и их выявить с помощью таких рекомендаций нереально. Всегда есть возможность приобрести недвижимость за рубежом. Само осознание факта, что нотариус сообщит о подозрительной сделке, может кого-то остановить, поэтому важно об этом напоминать.
В последние годы схемы становятся сложнее. Раньше человек мог купить землю, потом через махинации (например, составление проекта строительства на этом участке) увеличить ее стоимость и впоследствии продать гораздо дороже. Так вводились в оборот нелегальные средства. Такие схемы на поверхности, и теперь чаще всего не указывают реального собственника и выгодоприобретателя или используют ценные бумаги.
Около 5 % сделок с недвижимостью вызывают у банка сомнения. Если они возникают, то проводится углубленная проверка. Такие сделки всегда под контролем [4, с. 67-68].
Некоторые из критериев могут ущемить права добросовестных покупателей или продавцов недвижимости. Например, осложнить покупку 20-летним человеком слишком дорогой квартиры или продажу имущества пожилым человеком. Не совсем понятно, как и кто должен запрашивать перед сделкой у клиентов информацию о доходах и происхождении средств, так как риэлторы не уполномочены это делать. Банк же может и запросить документы, и заблокировать удаленный доступ к счетам и картам, отказать в проведении операции.
Основные способы расчетов по сделкам с недвижимостью в РФ
Практика совершения сделок с недвижимостью в нашей стране вывела четыре основных способа передачи покупателем продавцу денежных средств. Самый простой из них - передача наличности «из рук в руки». Второй способ - с использованием аренды индивидуального банковского сейфа, или, по-простому, «банковской ячейки». Возможна также оплата с использованием банковских учреждений, в частности с помощью открытия банковского аккредитива. И, наконец, последний способ - передача денег при покупке недвижимости с использованием депозита нотариуса.
Деньги «из рук в руки»: противоречивая практика
Наиболее часто встречающийся способ. Где-нибудь в районе кабинета нотариуса покупатель передает продавцу деньги за желанную недвижимость. В договоре купли-продажи недвижимости (вариант - в передаточном акте) указывается, что деньги получены продавцом в полном объеме. Производится государственная регистрация недвижимости. Все отлично? Нет, не так все просто. Дело в том, что отечественная судебная практика имеет два совершенно противоположных мнения по рассматриваемому вопросу.
В первом случае отечественная Фемида утверждает, что раз в договоре указано, что расчет за столь желанный купленный «угол» произведен, а продавец не привел доказательств обратного, то и деньги им за недвижимость, стало быть, получены.
Во втором - в обязательном порядке требуется факт подтверждения оплаты платежными документами покупателя.
Банковская ячейка
Если стороны договора купли-продажи недвижимости решают осуществить сделку с использованием банковской ячейки, то применяется следующая схема. С банком заключается договор аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки), сторонами которого являются, в том числе, и покупатель, и продавец. Покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, а продавец, в соответствии с условиями договора аренды, через некоторое время получает к ним доступ, чтобы забрать их.
Но «дьявол кроется в деталях», и самые каверзные условия договора аренды банковской ячейки, как правило, прописываются мелким
шрифтом. Возможный результат: недвижимость продана, а к получению денежных средств из банковской ячейки возникают непреодолимые препятствия.
Платежный документ как неопровержимое доказательство законности сделки
Деньги за приобретаемую недвижимость можно передать продавцу, используя банковские учреждения. Например, с использованием банковских аккредитивов, заключаемых между продавцом и покупателем. В этом аккредитиве прописываются условия оплаты, извещения продавца и покупателя, а также их основные реквизиты. При этом продавцом открывается в своем банке специальный счет, а банком покупателя переводится на этот счет необходимая сумма. Но продавец сможет получить ее только после завершения сделки и получения его банком всех необходимых документов, подтверждающих факт ее совершения.
В этом случае отечественной судебной практикой демонстрируется поразительное единообразие. Практически любые банковские документы могут служить подтверждением сделки по купле-продаже недвижимости.
Депозит у нотариуса как гарантия надежности сделки
И, наконец, с 1 января 2015 г. появилась возможность совершать сделки по купле-продаже недвижимости, используя депозит нотариуса. Работает эта схема следующим образом. Покупателем переводятся деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Им удостоверяется сделка, право собственности покупателя регистрируется Росреестром, и далее нотариусом продавцу переводятся денежные средства.
Не так давно в статью «покупка товаров» был добавлен показатель «расходы населения на покупку товаров вне торговой сети». В показатель «оплата услуг» были добавлены показатели «оплата посреднических услуг при совершении сделок по купле-продаже с недвижимостью», «оплата посреднических услуг при сдаче недвижимости в аренду», «арендная плата за жилье», «расходы на транспортные услуги, приобретенные у иностранных компаний». Статья, которая раньше выделялась как «деньги, отосланные по переводам», в новой методике учитывается в составе статьи «прочие расходы» с добавлением показателя «безвозмездные переводы физических лиц-резидентов за рубеж». Сейчас Минфин работает над проектом поправок к ФЗ о валютном
регулировании, которые позволят гражданам РФ - резидентам зачислять доходы от продажи нерезидентам зарубежной недвижимости, расположенной на территории государств - членов ОЭСР или ФАТФ и присоединившихся к Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 г. (г. Берлин), на свои счета в иностранных банках на территории страны, где расположена продаваемая недвижимость.
В реальной практической ситуации это будет означать, что, если, например, гражданин РФ захочет продать недвижимость, расположенную в Испании, Италии, Германии или Франции, он сможет получить оплату от нерезидента на свой счёт, открытый в одной из указанных стран (по месту нахождения недвижимости). Однако если речь идёт о продаже недвижимости на территории Болгарии или Кипра, то средства, вырученные от продажи такой недвижимости, нельзя будет зачислить на зарубежный счет резидента, поскольку указанные страны, хотя и подписали Соглашение об автоматическом обмене финансовой информацией, но не являются членами ФАТФ или ОЭСР [9].
Откорректирована также статья «прирост / уменьшение сбережений». В части рублевых счетов в действующих кредитных организациях изменения состоят в том, что к ним были добавлены аналогичные показатели, относящиеся к валютным счетам (с исключением курсовой переоценки вкладов (так называемой холдинговой прибыли)), «изменения остатков собственных средств на счетах в банках за рубежом». Некоторые уточнения внесены в показатель «приобретение государственных и других ценных бумаг (включая векселя)». В статью «прирост / уменьшение наличных денег у населения» добавлен показатель «изменение наличных денег на руках у населения в иностранной валюте». Для обеспечения соответствия требованиям ФНС в новой методике изменен порядок расчета показателя «расходы на покупку недвижимости»: исключены расходы на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья; добавлен показатель «сальдо операций с инструментами участия в капитале и недвижимостью за рубежом». В новой методике исключены «расходы на покупку валюты». Внесены изменения в порядок расчета показателя «изменение средств на счетах индивидуальных предпринимателей».
В законодательстве РФ не содержится специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц на приобретение и (или) владение зарубежным недвижимым имуществом.
В настоящее время недвижимость (включая зарубежную), приобретенная чиновниками, а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию. Российские законы не препятствуют сделке, но в законодательстве той страны, которую вы выбрали, могут быть ограничения. Например, в Австрии зарубежные физлица без вида на жительство не имеют права покупать недвижимость.
В некоторых странах иностранные граждане не могут приобретать в собственность недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путем учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица.
Выводы
Российское законодательство не препятствует приобретению за границей недвижимого имущества. Законодательство стран мира способно ограничить право на приобретение имущества. Например, ограничив покупку для физических лиц.
Итак, делаем выводы о том, как лучше действовать осмотрительному покупателю недвижимости.
Собрались передавать деньги из рук в руки? Требуйте с продавца расписку, написанную собственноручно, о том, что денежные средства получены им в полном объеме.
Передаете деньги с использованием банковской ячейки? Внимательно читайте договор ее аренды.
Переводите деньги через банк? Способ надежный, но будьте готовы нести расходы, связанные с банковскими комиссиями и т. п.
Исходя из проведенных исследований, можно сделать вывод, что в нынешнем виде эскроу-сче-та финансово не выгодны ни дольщикам, ни застройщикам, а их применение может быть интересно только банкам, которые безвозмездно (за минусом небольших издержек по ведению этого вида счетов) смогут пользоваться средствами, хранящимися на эскроу-счетах, в своих бизнес-целях.
Пристатейный библиографический список
References (transliterated)
