ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ ИНФРАСТРУКТУРОЙ НА ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА ЗЕМЕЛЬНОМ РЫНКЕ

/ EARTH sciences

EARTH SCIENCES

Аскарова И.Н.

магистрант,

ФГБОУ «Санкт-Петербургский горный университет»,

г. Санкт-Петербург DOI: 10.24411/2520-6990-2020-11793 ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ ИНФРАСТРУКТУРОЙ НА ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА ЗЕМЕЛЬНОМ РЫНКЕ

Askarova I.N.

master student,

FSEIHL «Saint-Petersburg Mining University»,

Saint-Petersburg

EVALUATION OF THE INFLUENCE OF THE SECURITY OF THE TERRITORY INFRASTRUCTURE ON PRICING IN THE LAND MARKET

Аннотация

В статье проводится анализ влияния транспортной и инженерной инфраструктуры на ценовую политику на земельном рынке. Исследование выполнено по всем федеральным округам Российской Федерации.

В данной работе в ходе проведения анализа выявлено, что обеспеченность субъектов Российской Федерации транспортной и инженерной инфраструктурой влияет на уровень цен земельном рынке. Рассматривается земельный рынок населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. Проводится анализ различных государственных программ по улучшению и развитию инженерной инфраструктуры в определенных субъектах страны. Затрагивается вопрос о необходимости проведения оценки обеспеченности субъектов страны инженерными и транспортными сетями для планирования их развития. Ставится задача о необходимости государственной поддержки самого земельного рынка в некоторых регионах страны.

Для проведения анализа были собраны исходные статистические данные по протяженности и плотности инфраструктуры в субъектах РФ; сопоставлены данные по обеспеченности инфраструктурой с ценами на землю. Для выполнения теоретических исследований в работе использовался синтез гипоте-тико-дедуктивного и аналитического методов, при этом практическая часть работы выполнялась с использованием статистических методов.

Abstract

The article analyzes the impact of transport and engineering infrastructure on the pricing policy in the land market. The study was performed in all Federal districts of the Russian Federation.

In this paper, the analysis revealed that the availability of transport and engineering infrastructure in the Russian Federation subjects affects the price level of the land market. The article considers the land market of localities with the type ofpermitted use for individual housing construction. The analysis ofvarious state programs to improve and develop engineering infrastructure in certain regions of the country is carried out. The issue of the need to assess the availability of engineering and transport networks in the country&s regions for planning their development is raised. The task is to provide state supportfor the land market itself in some regions of the country.

For the analysis, initial statistical data were collected on the length and density of infrastructure in the subjects of the Russian Federation; data on infrastructure availability was compared with land prices. To perform theoretical research, the paper used a synthesis of hypothetical-deductive and analytical methods, while the practical part of the work was performed using statistical methods.

Для подъема экономики отсталых регионов России и для обеспечения потребности развитых её регионов необходимо развивать инфраструктуру, ведь это является одним из важнейших факторов регионального развития.

Оценка обеспеченности элементами инженерной и транспортной инфраструктуры отражает степень освоенности территории. Повышение и развитие всех элементов транспортной и инженерной инфраструктуры означает переход экономики на интенсивный путь развития.

Оценке обеспеченности территории инфраструктурой посвящено достаточное количество работ, что свидетельствует о важности и актуальности данной темы. Так, M. Heldak и E. Bykowa в [14]

рассматривают транспортную доступность Польши и России в аспекте автомагистралей и скоростных дорог, Быкова Е.Н. в диссертационном исследовании и ряде статей [3, 4] предложила метод оценки обеспеченности территории инфраструктурой, реализованный с использованием ГИС-технологий на примере Ленинградской области [2]. Максимова В.С. [8, 15] оценила влияние инфраструктуры на развитие территории как пространственного базиса, а также на стоимость земли, обосновав необходимость установления зон с особыми условиями использования территории для эффективного управления. Мельников Р.М. в своей работе [17] доказывает, что обеспеченность транспортной, энергетической и телекоммуникационной инфраструктурой различных регионов оказывают положительное влияние на динамику экономического роста каждого субъекта. Аналогичное утверждение делают в работе [16] Машарова А.О. и Сбродова Н.В.

Целью исследования в данной работе является изучение влияния обеспеченности субъектов Российской Федерации транспортной и инженерной инфраструктурой на уровень цен на земельном рынке. Для достижения поставленной цели предусматривается решение следующих задач: собрать исходные статистические данные по протяженности и плотности инфраструктуры в субъектах РФ; провести анализ обеспеченности России транспортной и инженерной инфраструктурой; сопоставить обеспеченность инфраструктурой с ценами на землю.

Для выполнения теоретических исследований в работе использовался синтез гипотетико-дедук-тивного и аналитического методов, при этом практическая часть работы выполнялась с использованием статистических методов.

Процесс формирования инфраструктуры достаточно длительный и он неразрывно связан с определенными ресурсами, привязан к конкретной территории и во многом зависит от территориальной организации сфер производства и обращения в каждом конкретном регионе. Можно сказать, что региональная инфраструктура является комплексом сооружений и видов деятельности, которая обеспечивает создание необходимых условий для эффективного функционирования материального производства, свободного движения всех видов товаров и ресурсов. Также создает условия для нормальной жизнедеятельности населения на территории региона.

Инфраструктура в целом подразделяется на транспортную и инженерную. Под инженерными подразумевается различные системы, служащие для технического обеспечения сооружений и зданий.

Транспортная инфраструктура - это совокупность инженерных сооружений, обслуживающих работу транспорта. Транспортная инфраструктура в развитии региона выполняет одну из основных функций. Во-первых, указанная инфраструктура влияет на размещение производств, так как в данном случае учитываются: потребность в перевозках; масса грузов, требующих перевозки, их транспортабельность; обеспеченность транспортными путями, их пропускная способность и т.д. Во-вторых, облегчение человеческого труда с помощью транспортных средств, повышение трудовой производительности; связь и координация всех отраслей экономики (поставка сырья, энергетических ресурсов, полуфабрикатов, готовой продукции). В-третьих, на решение социально-экономических проблем. Так как данная инфраструктура служит одним из важных факторов привлечения населения к производству, а это дает интеграционный эффект, большая экономия времени человека на передвижение, комфорт. В-четвертых, на формирование местного и общегосударственного рынка. С одной стороны, от транспортного фактора зависит эффективность работы предприятия, что в условиях рынка напрямую связано с его жизнеспособностью, а с другой стороны, сам рынок подразумевает обмен товарами и услугами, что без транспорта невозможно, следовательно, невозможен и сам рынок. Поэтому транспорт является важнейшей составной частью рыночной инфраструктуры.

В условиях перехода от индустриальной к информационной экономике в странах и регионах все большее значение приобретает инфраструктура связи, которая включает в себя системы телефонной сети и сети проводного радиовещания, приемной телевизионной сети, общегородской информационной сети. Линии связи носят глобальный характер, где стираются границы между отдаленными субъектами страны. Сегодня муниципальные органы и различные компании могут проводить видеоконференции и виртуальные презентации, что позволяет налаживать связь между собой, в соответствии с этим координировать свою деятельность, преодолевать географические ограничители. Это помогает сэкономить существенные средства на перемещение. Создается почва для развития дистанционных трудовых отношений, которая позволяет обеспечить полноценную работу, обучение в любом регионе страны и мира. Это расширяет возможности, к примеру, людей с ограниченной возможностью, а также проживающих в отдаленных регионах.

Развитие коммуникаций связи вносит перемены и в политическую жизнь общества, например, возможность оперативного доступа людей к текстам законопроектов еще на стадии их предварительной разработки [9].

Кроме всего прочего, хорошо развитая инфраструктура повышает инвестиционную привлекательность территории, что влечет развитие региона, области или отдельного района. В настоящее время инвесторы (застройщики) при выборе инвестиционной площадки сталкиваются с проблемой недостаточной мощности существующих инженерных сетей или с полным их отсутствием. Развитие инженерной инфраструктуры сдерживается вследствие отсутствия необходимых финансовых ресурсов, что значительно снижает инвестиционную привлекательность территорий.

Инженерные и транспортные сети имеют огромный потенциал в привлечении трудовых ресурсов. Не каждый гражданин поедет в отдаленные регионы, например, на арктические, дальневосточные и северные территории, если не будет обеспечен нормальными условиями для комфортного проживания. К условиям комфортного проживания в современном мире, как минимум, относится наличие телефонной связи, интернета, электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, хорошо развитая транспортная сеть, наличие аэропортов и многое другое.

В Российской Федерации с 20 апреля 2015 года действует «Типовая региональная программа повышения мобильности трудовых ресурсов», которую разработало Правительство в связи с нехваткой специалистов на Дальнем Востоке для осуществления множества проектов, поддерживаемых и финансируемых государством. Данная программа предусматривает комплексную поддержку человека и его семьи при переезде для трудоустройства, заботу об обустройстве и безболезненной адаптации на новом месте. Также данная программа дает преимущества в виде компенсации переезда работника и членов его семьи, провоза багажа, стоимости проживания, обучения, переобучения и другие нужды, связанные с переездом и адаптацией на новом месте [11]. Государство уделяет большое внимание развитию инфраструктуры в Дальневосточном регионе. На данный регион направлен ряд различных национальных проектов [10].

Инфраструктурный фактор является согласно ряду исследований [5,6] основным ценообразую-щим фактором. Например, наличие или отсутствие транспортной сети влияет на себестоимость продукции через транспортные издержки. По некоторым отраслям промышленности транспортные издержки очень значительны, как, например, в лесной, нефтяной отраслях промышленности они могут достигать 30% себестоимости продукции, в том числе из-за дальности перемещения и неравномерного размещением ресурсов, населения и основных производственных фондов [17].

Наличие инженерных коммуникаций, таких как нефтепроводы и газопроводы, влияет на цену добытых природных ресурсов. Наличие данных коммуникаций приводит к низкой себестоимости продукции. Трубопроводная транспортировка требует минимальных вложений в транспортировку груза из одной точки в другую, а также быстро окупается

при строительстве. Преимуществом является бесперебойная и своевременная доставка к местам сбыта, а также возможность транспортировки сразу нескольких видов газа или нефтепродуктов по одному трубопроводу.

Обеспеченность регионов различными транспортными и инженерными сетями может существенно влиять на уровень цен на землю. Поэтому оценка влияния наиболее значимого инфраструктурного фактора в рамках данного исследования предполагает анализ ценовой политики субъектов РФ на основании имеющего инфраструктурного потенциала.

Можно предположить, что в каждом субъекте уровень цен зависит от развитости транспортной и инженерной инфраструктуры.

Оценку влияния развития инфраструктуры на уровень цен можно проводить двумя способами: по плотности отдельных видов инфраструктур; методом интегрального показателя.

В данной работе анализ оценки влияния развития инфраструктуры на уровень цен земельных участков будет проводится первым предложенным способом.

Под плотностью подразумевается величина, определяемая как отношение общей протяженности всех автомобильных дорог или газопровода определенного федерального округа к площади этого округа.

К сожалению, сегодня из семи категорий земель РФ, с той или иной долей условности можно отнести к рыночным (рынок которых условно функционирует) только земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в определенной степени земли промышленности. При этом следует отметить, что в рамках категорий развитость рынка неоднородна, для одних видов разрешенного использования сделки совершаются повсеместно, для других достаточно редко или вообще отсутствуют. Поэтому на примере рассмотрим земли населенных пунктов с видом разрешенного использования под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), поскольку именно такие земельные участки являются самыми востребованными на земельном рынке [7].

Анализ плотности газоснабжения, транспортной сети, а также цен на землю (земли под ИЖС) проведен в рамках исследования по федеральным округам страны и представлен в виде тематических карт на рис.1, 2 и 3.

Рис.1. Плотность газоснабжения по федеральным округам

Рис.2. Плотность автомобильных дорог по федеральным округам

Рис.3. Цена земли под ИЖС по федеральным округам

По приведенным выше рисункам видно, что ЦФО, С-ЗФО, ЮФО, ПФО, КФО, имеют высокую плотность автомобильных дорог, газоснабжения, а также высокий уровень цен на землю. В С-КФО плотность по анализируемым показателям достаточно высокая, но цена земли низкая, это говорит о том, что, скорее всего, в данном федеральном округе плохо развит земельный рынок или рассматриваемая инфраструктура локальна. Требуется четкий и компетентный контроль со стороны государства, также гибкие и эффективные методы регулирования вопросов, касающихся земельного рынка. СФО и ДФО имеют очень низкие показатели по исследуемым данным. Низкая плотность автомобильных дорог, газоснабжения и невысокие цены на земельные участки под ИЖС.

На основании проведенного анализа можно сделать о том, что обеспеченность транспортными и инженерными сетями влияет на формирование и уровень цен на земельном рынке. Поэтому очень важно проводить оценку по обеспеченности субъектов страны инженерными коммуникациями и развивать их. Необходимо также уделять внимание развитию рынка земли в регионах, где это необходимо. Проведенный анализ показывает, что для функционирования земельного рынка в России государство, как регулятор, может способствовать развитию земельного рынка путем строительства инфраструктуры, финансирования мероприятий по ее реконструкции и совершенствованию, а также путем привлечения инвесторов в регионы, косвенно влияя на создание новых рабочих мест, повышение

инвестиционной привлекательности территории [6].

Оценка обеспеченности инженерными сетями, в первую очередь, необходима для территориального планирования. Сегодня устойчивое развитие регионов и муниципальных образований, рост инвестиционного потенциала невозможны без развития коммунальных систем. Также данная оценка необходима для возможности инвестирования в субъекты, в том числе в рамках нацпроектов. Попытки поднять экономику страны на более высокую ступень развития невозможны, если игнорировать проблему отсутствия необходимой инфраструктуры в регионах. Поэтому государство с 2019 года начало реализовывать программу «Комплексное развитие сельских территорий» по улучшению на сельских территориях системы газификации, водоснабжения и сети автомобильных дорог. Строительство новых объектов инфраструктуры являются сложнейшей задачей, особенно в условиях ограничения финансовых средств, поэтому привлечение государственных средств не должно стать единственным механизмом ее решения.

Таким образом, оценка обеспеченности транспортной и инженерной инфраструктуры требует более глубокого изучения, так как роль данного анализа масштабна: во-первых, влияет на эффективное функционирование и развитие различных отраслей в регионах в целом; во-вторых, способствует обеспечению распределения товарно-материальных ценностей, финансовых и трудовых ресурсов по отраслям и территориям; в-третьих, должна учитываться при территориальном планировании; в-четвертых, является основным фактором повышения уровня цен на землю и развития земельного рынка в целом.

Список литературы

земельных участков/ Быкова Е.Н., Морозов. А.В.// Региональные аспекты развития науки и образования в области архитектуры, строительства, землеустройства и кадастров в начале III тысячелетия. 2018.с.117-122.