Спросить
Войти
9. Определение ВАС РФ от 15.03.2011 № ВАС-2604/11 по делу № А65-33135/2009-СА3-56 В передаче дела по иску о взыскании долга по договору поставки и процентов за пользование чужими денежными средствами для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком доказательств погашения задолженности за поставленный товар не представлено // СПС Консультант. - 2013.
Полина Нина Станиславовна, аспирант, ассистент кафедры гражданского права и процесса Бурятского государственного университета. 670000, г. Улан-Удэ, ул. Смолина, 24а, тел.: 8-983-536-43-95.
Polina Nina Stanislavovna, postgraduate student, teaching assistant, department of civil law and procédure, Buryat State University. Tel.: 8-983-536-43-95.
УДК 347. 254 © Н.Н. Ломако
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
В статье рассмотрены внесенные в Жилищный кодекс Российской Федерации в декабре 2012 г. существенные изменения, которые возложили на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В свою очередь органы государственной власти субъекта РФ и местного самоуправления должны выполнять обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме.
N.N. Lomako
LEGAL REGULATION OF MAJOR OVERHAUL OF APARTMENT HOUSES
The article considers the significant changes made to the Housing code of the Russian Federation in December 2012, that laid the owners of the premises of apartment houses obligation to pay contributions for major repairs of the general property in an apartment house. In turn, the bodies of state authority of the RF subject and local self-governance should perform the obligation to provide the timely implementation of major overhaul of general condominium property in an apartment house.
Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [2] ввел в Жилищный кодекс Российской Федерации [1] (далее - ЖК) новый раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» и возложил на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в доме. Данный раздел регулирует вопросы формирования фонда капитального ремонта общего имущества на специальном банковском счете или на счете регионального оператора (гл. 16 и 17 ЖК) за счет взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках региональной программы (гл. 15 ЖК), порядок принятия решения о проведении капитального ремонта и использования фонда капитального ремонта при его проведении.
Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации и является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. В соответствии со ст. 2 Закона Республики Бурятия от 14 ноября 2013 г. № 53-V «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Бурятия» [3] республиканским оператором является специализированная некоммерческая организация, создаваемая в организационно-правовой форме фонда и осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Закон устанавливает правовые и организационные основы проведения капитального ремонта, регулирует порядок накопления, учета и целевого использования средств,
ВЕСТНИК БУРЯТСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА
предназначенных на его проведение, а также порядок подготовки и утверждения республиканских программ по капитальному ремонту имущества в многоквартирных домах.
В качестве основания проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме ЖК предусматривает решение общего собрания собственников помещений, которое созывается и проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК. Общее собрание собственников вправе принять решение о проведении капитального ремонта такого дома по предложению:
а) лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества;
б) регионального оператора.
В зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом, предусмотренным ст. 161 ЖК, лицом, осуществляющим управление таким домом, может являться товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив и управляющая организация, действующая на основании договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК).
Под лицом, осуществляющим оказание услуг и (или) выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества, следует понимать управляющую организацию, осуществляющую такую деятельность при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений на основании указанного в ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 ЖК договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, или лицо, действующее при этом способе управления в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать (ч. 1 ст. 164 ЖК).
Товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, управляющие организации и подрядчики делают предложение о принятии общим собранием собственников помещений решения о проведении капитального ремонта дома только в случае, если собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на специальном счете. По мнению Д.П. Гордеева, несмотря на название способа управления "непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений", в ч. 2 ст. 189 ЖК речь не идет о том, что собственники помещений должны сами себе давать предложения по проведению капитального ремонта многоквартирного дома. Это следует из того, что собственники могут принять решение о проведении капитального ремонта "по собственной инициативе" [4]. Региональный оператор делает предложение о принятии общим собранием собственников помещений решения о проведении капитального ремонта дома только в случае, если собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (ч. 3 ст. 189 ЖК).
Предложение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома представляется собственникам не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен региональным нормативным правовым актом) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
В ч. 4 ст. 189 ЖК установлено, что собственники помещений обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта дома не позднее чем через три месяца с момента получения таких предложений, если более продолжительный срок не установлен региональным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что собственники не свободны в принятии решения о проведении капитального ремонта дома, не смотря на закрепленное в ч. 2 ст. 189 ЖК право собственников в любое время принимать решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, не провели капитальный ремонт общего имущества в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого дома региональной программой капитального ремонта, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК). Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения. После этого решение о капитальном ремонте общего имущества принимается по процедуре, установленной ч. 3-6 ст. 189 ЖК: не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт дома в соответствии с региональной программой, региональный оператор представляет собственникам помещений предложения о проведении капитального ремонта; собственники помещений не позднее чем через три месяца с момента получения предложений обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение; если собственники не приняли такое решение, то орган местного самоуправления вместо них принимает решение о проведении капитального ремонта.
Если владелец специального счета не выполнил обязанность по перечислению средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления, то региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.
Ч. 1 ст. 169 ЖК устанавливает, что собственники помещений обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений, в большем размере. Однако ЖК не определяет принадлежность средств фонда ремонта дома, формируемые за счет платежей собственников помещений на капитальный ремонт и за счет других, незапрещенных законодательством источников (проценты по депозиту, плата за пользование общим имуществом собственников помещений и т.д.). Исходя из этого, предлагается законодательно закрепить, что данные средства являются общими долевыми средствами собственников помещений, предназначенными для оплаты общих расходов на проведение капитального ремонта дома.
Помимо средств собственников помещений, аккумулируемых в фондах капитального ремонта и привлекаемых по решению собственников кредитов, еще одним финансовым источником финансирования капитального ремонта домов, который допускает Закон от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ, будут бюджетные средства. Бюджетные средства как меры финансовой поддержки могут предоставляться товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.
Таким образом, поправки в Жилищный кодекс РФ, регулирующие проведение капитального ремонта многоквартирных домов, позволяют организовать финансирование капитальных ремонтов домов и предусматривают изменение способа формирования фонда капитального ремонта по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в любое время.
Ломако Надежда Николаевна, аспирант кафедры гражданского права юридического факультета Бурятского государственного университета. E-mail: juristgrdt@mailx.ru
Lomako Nadezhda Nikolaevna, postgraduate student, department of civil law, law faculty, Buryat State University. E-mail: juristgrdt@mailx.ru
